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中國新視野-國際金融震盪與房市的相互作用

 

 

中國新視野-國際金融震盪與房市的相互作用

工商時報【楊紅旭】

近段時間,國際金融環境出現動盪,股市、匯市以及商品市場3大市場均出現明顯下跌,但中國房市則基本平穩運行。在此背景之下,分析一下主要地區經濟、金融與樓市的相互作用及表現,頗有意義。

從全球金融危機或經濟危機的歷史規律來看,房地產市場多屬被動性變化,滯後性發生危機。譬如,1929年的國際經濟危機,由股災開始,最後波及房市;2010年的歐債危機,最後也使「歐豬五國」房價大跌。工業用地

唯一禍起房市的一次大型危機,是2008年國際金融危機。其根源是2001∼2006年美國房價持續上漲過程中,次貸與次級債越發越多,門檻越來越 低,最終失控。2006年下半年至2007年房價下跌後,波及大量與次貸和次級債的金融機構,爆發次貸危機,最終於2008年升級為國際金融危機。

美國房價自2007至2011年連跌5年,總計下跌3成多。2012年初開始復甦,持續上漲至今,但仍未超過2006年高點。近幾年美國經濟轉強,房產成交與新房建設發揮了重要作用。

上輪歐盟房價於2008年上半年見頂,滯後於美國1年多。2010年歐債危機爆發後,房價加速下跌,直至2014年房價才開始上漲,但距2008年高點仍有差距。

不過,歐債危機後,英國受影響小,且英國一直沒加入歐元區,也沒受希臘等國拖累,房價只是小幅下跌,然後繼續上漲,2013年下半年後屢創歷史新高,在歐洲表現最強勢。

1990年股市泡沫破滅、1991年房市崩盤後,日本經濟和房市同步下跌,持續低迷很多年,近幾年存在波動,總體看仍較弱。安倍上台後,實行超級寬鬆的貨幣政策,也未能使房市和經濟整體走強。

值得關注的是,日本房價長期低迷,導致人們購房需求小,而且租房需求大,部分都市圈住宅租金收益率居然高達6%∼8%,而中國當前只是2%∼3%。另外,日元對人民幣持續貶值,去年來刺激了部分中國人去日本購房需求。對於風險厭惡型投資者,東京房產可以考慮。工業用地

近年來,全球最牛房市當屬澳洲。過去10年,澳洲房價持續上漲,即便是2008年國際金融危機期間也沒怎麼跌,近3年則快速上漲,屢創歷史新高。尤 其是華人購房需求及中企購地開發需求,持續釋放。但近年大宗商品價格大跌,這對資源出口占比較大的澳洲經濟造成影響。因此,面對房市繁榮,政府在抑制房市 需求方面,頗為糾結。

新興經濟體近年的表現有點老態龍鍾。國際資源價格下跌和資本回流美國,導致部分國家收入大減或匯率紊亂。巴西和俄羅斯經濟已經出現負增長,南非、土耳其、哈薩克、部分東南亞國家以及多數拉美國家經濟都處於降速或低迷狀態。這些國家中的大多數,房地產市場皆乏善可陳。工業用地

中國房市處在告別「黃金十年」、進入「白銀時代」的過渡期。今年上半年,全國房地產開發投資增幅持續下滑,雖然一、二線城市出現復甦跡象,但大多數三、四線城市依然偏弱,全國房地產開發投資增速仍未回穩。

宏觀經濟與房地產走勢基本同步,房地產是經濟的重要組成部分,二者相互影響。在此背景下,一個最重要的變數-貨幣政策和流動性,雖然對房市的影響較大,但不至於直接導致房市危機。工業用地

中國經濟雖仍面臨一定下行壓力,但絕對增速仍位居全球前列。加之中國有能力穩定人民幣匯率,因此不會引發大規模資本外流,這有利於穩定房市。另外,在當前宏觀經濟背景下,多數城市房市也難以支撐房價的上漲。http://www.chinatimes.com/newspapers/20150905000091-260203

 

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